不動産鑑定評価とは？

不動産鑑定評価とは、「不動産鑑定士」が「不動産鑑定評価基準」に基づき不動産の価格・賃料を評価し、「不動産鑑定評価書」を発行することです。
不動産の価格・賃料を評価する際には、不動産（土地・建物）の価値に影響を及ぼしていると考えられる諸条件を統計的・経済的に分析し、現実に取り引きされている土地の価格や国・県が行っている地価公示・地価調査などの公的価格との均衡が考慮されており、客観的かつ適正な不動産の価格であるかか重要になります。

不動産鑑定評価の方式

不動産鑑定評価の方式には、原価方式、比較方式及び収益還元方式という三方式があります。

原価法式 現時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法です。
比較法式 まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行いこれらにかかる取引価格を必要に応じて修正を行い地域性の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を考量して対象不動産の試算価格を求める手法です。
収益還元法式 対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現価の総和を求めるものです。

不動産鑑定価格とは？

１　不動産の鑑定評価とは、合理的な市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格を、不動産鑑定士又は不動産鑑     定士補が的確に把握することを中心とする作業である。

２　具体的な鑑定評価の手順は、
       ①鑑定評価の基本的事項の確定
       ②処理計画の策定　
       ③対象不動産の確認　
       ④資料の収集及び整理　
       ⑤資料の検討及び価格形成要因の分析　
       ⑥鑑定評価方式の適用　
       ⑦試算価格又は試算賃料の調整　
       ⑧鑑定評価額の決定　
       ⑨鑑定評価報告書の作成となっている。

３　また、不動産鑑定士又は不動産鑑定士補が鑑定評価を行うに当たってよりどころとする基準として、不動産鑑定評価基準（平        成２年10月26日付２国鑑委第25号国土庁長官あて土地鑑定委員会委員長）が定められている。

４　このようにして求められる不動産鑑定評価価格は、地価公示価格、都道府県地価調査価格と同様に、相続税評価、固定資産        税評価に活用されている。

鑑定評価書にはどのような事項が記載されるのか？

１　不動産の鑑定評価に関する法律第39条では、「不動産鑑定業者は、依頼者に、鑑定評価額その他総理府令で定める事項を         記載した鑑定評価書を交付しなければならない。」とされ、また、「鑑定評価書には、その不動産の鑑定評価に関与した不動産      鑑定士又は不動産鑑定士補がその資格を表示して署名押印しなければならない。」とされている。

２　鑑定評価書に記載しなければならない鑑定評価額以外の事項は、不動産の鑑定評価に関する法律施行規則第35条第１項で      次のとおり定められている。
       ①   その不動産の鑑定評価の対象となった土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利（以下「対象不動産等」             という）の表示
       ②　依頼目的その他その不動産の鑑定評価の条件となった事項
       ③　対象不動産等について、鑑定評価額の決定の基準とした年月日及びその不動産の鑑定評価を行った年月日
       ④　鑑定評価額の決定の理由の要旨
       ⑤　その不動産の鑑定評価に関与した不動産鑑定士又は不動産鑑定士補の対象不動産等に関する利害関係又は対象不動             産等に関し利害関係を有する者との縁故若しくは特別の利害関係の有無及びその内容

３　なお、平成12年度評価替えに係る宅地鑑定評価書については、平成10年３月10日付け土地第一係長事務連絡により評価事        務の参考として示している。